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2022年不動産売却に影響!?葛飾区で地価が下落する要因の背景にある「生産緑地」とは?

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カテゴリ:不動産売却(基本)


【生産緑地】葛飾区の特に水元エリアの方は、よく目にするのではないでしょうか?
今回は、生産緑地について基本知識とこれから起こる問題、そして対策を書いていこうと思います!

生産緑地の話に行く前に、まず「地価が暴落する要因」について少し理解して頂きましょう!
地価公示価格は過去1年間の土地価格の動向を示すため、一定期間の傾向を参考にしたい際には有用できます。
しかし、将来的にずっと同じ傾向とは限らないので、何らかの要因や動向で相場が大きく動くことを理解しておく必要があるでしょう。


不動産価格に影響を及ぼすものとは?


例えば国内の金融や財政政策、法律や税制の改正、外国の政策や景気などの動向も日本の不動産価格は影響を受けます。
また、道路や鉄道が開通し、駅やインターチェンジなどが新しく設置されれば、交通施設の整備なども変わっていきますし、大型店舗の進出や撤退といったことも不動産価格に影響していきます。
マイホームの売却、または購入を考えている人にとって、地価の動向は気になるところでしょう。
都市部などは住宅地の地価が下げ止まり状態と言えますが、下落の要因として「2022年問題」が背景にあるのではと考えられています。

生産緑地とは?


農地に「生産緑地」という看板が立っているのを見かけた事がある人もいるかもしれませんが、このような土地は住宅地にあっても扱いは農地です。
固定資産税や相続税などは宅地より安く、恩恵を得ている土地と言えますが、現行の生産緑地法が施行された1992年に生産緑地指定を受けている場合には、30年経つ2022年に制度の期限が訪れるので、行政に買取ってもらうように申し出ることができます。




生産緑地の「2022年問題」とは?


生産緑地の買取りを行政に申し入れても、財政難によって土地を買取ってもらえなければ、解除された生産緑地指定の土地は大量に売却される可能性があります。
大量供給された土地によって需給バランスは崩壊し、地価が大幅に下落するのではないかと考えられます。
このことは生産緑地の「2022年問題」と呼ばれ、懸念されている状況です。
生産緑地の1~2割が宅地に変わるだけでも状況は一変することが予想されますが、まとまった土地が売りに出されれば住宅市場の供給は過剰化します。




どのくらいの生産緑地が宅地に変わる?


生産緑地は三大都市圏の市街化区域を主な対象としており、東京23区の場合は世田谷区や練馬区に多くなっています。
生産緑地を宅地にした場合、税制上は過去に納税猶予を受けた相続税の金利分を含めた分はさかのぼって支払うことになります。
そうなると重い負担がのしかかるため、土地を手放すことも困難です。
東京都で猶予を受けているのは6割と言われていますが、新たに特定生産緑地に指定する事で買取申出期日を10年先送りにできる指定延長制度を選ぶことが想定されるため、6割についてはすぐに宅地にはなるとは考えにくいでしょう。
しかし残る4割については、農業を継ぐ人がいなければ土地を手放すことを選ぶと考えられるので、宅地に変わる可能性が高いと言えます。


今後不動産売買はどのように考えるべき?


都心まで1時間以内のエリアなら影響は限定的と考えられますが、中長期で見た場合には団塊世代の相続で空き家が増えるため、住宅供給要因が重なってしまう可能性があります。
世田谷区や練馬区など、今は購入需要が高くても駅から歩いて15分以上かかる物件は避けたほうが良いでしょうし、郊外のニュータウンなどは早めに売ったほうが得策かもしれません。
生産緑地は法改正なども行われる見通しがあるため、方針を決めかねる所有者も多いようです。しかし不動産売買を検討する場合、リスク要因として注意しておきましょう。
葛飾区でも将来的な地価がどのように動くのか、注目していきたいところですが、家や土地などを売却することを考えているのなら、まずは東金町にある地域密着型不動産会社である弊社まで一度ご相談ください。

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佐々木 隆一

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