不動産競売物件の売却基準価額をみた場合、平均すると市価の4～5割程度安く設定されています。競売物件の魅力はこの安さですが、なぜ安いのか理由が分からないので購入を迷うというケースもあるかもしれません。
競売物件の評価は不動産鑑定士による正当な判断が行われていますので、もし格安の競売物件があった場合、安いなりの理由があると理解しておきましょう。
売却基準価額決定の流れ
売却基準価額は民事執行法に基づいて、目的不動産を不動産鑑定士が鑑定して評価します。
鑑定した評価価格、それに算出した過程が記載されている評価書が裁判所に提出され、提出書類に基づいて裁判所が売却基準価額を決定することになります。
なぜ安い価格で設定される？
競売で不動産を売却する場合、一般市場で売買するケースとは異なります。
一般的な不動産売買の場合には、売主と不動産会社が物件引渡しや瑕疵の保証など買主の便宜を図ることになりますが、競売物件は一般的な不動産売買で認められる買主の権利が適用されません。
そのため評価額から3割程度の減額が行われていますし、また、競売で売却されるといった事情によって不動産価値が低下することを考慮しているケースもあります。
半値以下で落札も可能？
建物の評価は経年により減価していきますが、特にマンションの場合を見ると市価の7～8割程度です。さらに3割減価される売却基準価額となれば、市価の4～5割が売却基準価額になるので非常に安い価格で取引される可能性が高くなると言えます。
競売の場合、入札されることになりますが、売却基準価額の8割以上の金額なら入札可能になっています。
市価から4～5割減額され、さらに2割低い金額で入札できるので、買受可能価額ギリギリで落札ができたとしたら、半値以下で購入されることになるでしょう。
市価よりは格安での落札は考えられる
実際には物件の人気度などが高ければ、1.7～1.8倍くらいを推移して落札されることになるため、買受可能価額ギリギリで落札されることは少ないかもしれません。
しかし、物件の人気度があまり高くないケースや、競争相手次第では、市価よりも格安で落札というケースも考えられます。
なお、葛飾区でもマンションや一戸建ての売却で悩んでいるという方がいれば、一度東金町の弊社まで相談いただけたらと思います。売却までのノウハウなど、丁寧にアドバイスさせて頂きます。
