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葛飾区のマンションなど売却したら消費税はどうなる?按分することが必要な理由は?

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カテゴリ:不動産売却(税金) 


例えばマンションや貸ビルなど、土地と建物が一緒になっているものを売却する場合、売却代金を土地分と建物分に分けておく必要があります。按分して適正な価格で取引されていなければ、後で問題となり面倒なことになる可能性があるので注意しましょう。



適正な価格でないと何が問題?


その理由として、土地には消費税がかかりませんが建物については消費税が掛かるという違いがあります。そのため、建物の代金をいくらにするのかが最も問題になります。

・建物の代金をいくらにするかで問題になる理由
売主は消費税を一旦預かって後に税務署に支払うことになるため、建物の比率をできるだけ下げたいと考えます。対する買主は、消費税を売主に支払うことになるので、後で消費税を控除できるため建物に比率をできるだけ上げたいと考えるはずです。
また、買主は建物を買った後、中古資産として減価償却していくことになります。しかし建物の金額が適正でなければ減価償却費も適正でないことになるので後で問題視されてしまう可能性があります。


土地と建物を分ける際の金額の算定方法


売却収入を土地分と建物分とで分けるために、次のような方法があります。

・建物(または土地)の時価を優先させて計算する
まず先に建物または土地のいずれかの適正な時価を算出し、売買価格からその金額を差し引いて、残った方(土地または建物)はいくらかを求める方法です。
先に建物か土地か、片方の金額を優先させて計算するので比較的簡単に計算できますが、適正価額と売買価格との間に大きく差が生じている場合には合理的とは言えない方法です。

・土地と建物それぞれの時価で按分する
土地と建物、それぞれの時価を計算し、売却代金をその比率で按分して計算します
合理性があると言える方法ですが、時価をどのように計算するかで問題になる可能性があるでしょう。

・固定資産税評価額の比率で按分する
土地と建物、それぞれの固定資産税評価額との比率によって按分する方法です。
ただし建物の固定資産税評価額は、建築価額の3割~6割程度とされていることや、計算根拠があいまいであること、物価上昇時は評価額が下がらないことがあるので年数に比例して評価額が下がるわけではないという事など、問題点も残っています。

・不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する
不動産鑑定士に依頼して鑑定評価額を算出してもらう方法です。
一定の合理性はありますが、不動産鑑定士に対しての報酬が発生するとった費用的な問題が生じる可能性があります。



マンションの売買を検討しているのなら・・・


このように土地と建物の按分計算については様々な方法や考え方がありますが、実務上、最も合理的だと判断できる方法を採用することが望ましいでしょう。
もし葛飾区内や東金町周辺でマンションや貸ビルなど、土地と建物が一緒になっている建物の売買を検討しているのなら、経験と知識が豊富な専門スタッフが揃っている地域密着型の不動産会社に相談してください。丁寧にアドバイスさせて頂きます。

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佐々木 隆一

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