マイホームを手放す時、どんな場合に所得税がかかるのでしょう？
4000万円で購入したマイホームを同じ4000万円で売却した場合、売却益ありとなる可能性があります。これは、『減価償却』された価値を差し引いて譲渡益を計算するためです。
今回は、葛飾区不動産売却専門のSORRAと、『減価償却』と『譲渡益』についてお話しましょう。
■減価償却という考え方
新築と築20年の建物では価値が違うというのは、イメージとして納得できます。
価値が目減りしたものを、はじめと同じ価格で売却したら、本来目減りしている分を取り返していることになりますから、譲渡益ありとなります。
マイホームの売却を考えているのなら、減価償却と譲渡益について知っておきたいですね。
＜マイホームの減価償却計算＞
『建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数』
償却率は、建築物の種類によって変わります。
・木造の場合 ⇒ 償却率0.031
・鉄筋コンクリート造および鉄骨鉄筋コンクリート造の建物 ⇒ 0.015
※賃貸物件とは償却率は違っています。
■購入価格2000万円の木造住宅で計算してみましょう
＜条件＞
・土地2000万円・建物2000万円
・築年数10年
土地は減価償却せずに考えますから、建物分の2000万円についてのみ、減価償却計算をします。
⇒減価償却費 ＝ 2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10年 ＝ 558万円
譲渡税の計算でもとになる、物件の価値は…
・土地2000万円
・建物 2000万円－558万円 ＝ 1442万円
◎ 『合計3442万円』 となります。
購入代金が4000万円だった物件を、4000万円で売却した場合、減価償却分の558万円が利益とされる可能性があるのです。
ただ、マイホームの売却では、譲渡益を得るためにかかった経費として認められている支出がありますから、その分を控除して、さらに売却益が出る場合に、譲渡益への課税が発生します。
■どんな経費が認められるの？
＜取得費として認められるものの例＞
・土地の購入代金
・建物の購入代金または建築代金（減価償却後の価額）
・売買契約書の印紙代
・登記費用
・建て替え目的で購入し、家屋取り壊しした場合はその費用
・整地盛り土の費用
・測量料金
・購入と同時に行った増改築費用 など
＜譲渡費用として認められるものの例＞
・媒介業者へ支払った、売却のための媒介手数料
・売買契約書に貼付した印紙代
・売却のために売主が負担した測量費用
・売却のために行なった建物の補修やリフォーム費用
・土地として売却するために建物を取り壊した場合、取り壊し費用、整地費用
・売却のために不動産鑑定士などに鑑定を依頼した場合の鑑定料
・売却のために行なった各種の調査費用（アスベスト調査、耐震診断、その他）
・その他、売却のために直接要した費用 など
譲渡益に対して課税分が出るのか、損益になるのかを知るには、売却額だけでなく、購入費用、譲渡費用、減価償却についてチェックしておく必要があります。
