不動産を売却するときには、取引額が大きくなることもあり、消費税の額も大きな額になりがちです。一般個人が住宅を売却した場合には物件価格に対する消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税がかかるなど、ちょっと複雑に感じる面があります。不動産売却で知っておきたい消費税のお話をしましょう。
■不動産売却の消費税の扱いについて
売主が課税事業者の譲渡の場合には消費税がかかります。
分譲住宅などで、売主がデベロッパー(不動産を開発する専門業者)などの場合には、売却額に消費税を乗せて請求します。
この時、土地には消費税はかからず、建物の価格分に消費税がかかるルールになっています。一方、一般の個人が売主になっている、マイホームやセカンドハウスを売却した時には、消費税は課税されません。
・住み替えのため、今住んでいる家を売却した。
・相続で受け継いだ家を売却した。
こうした不動産売却は、売主が個人ですから、消費税の課税はありません。
不動産売却で消費税がかかる費用としては、仲介手数料、司法書士報酬、一括繰り上げ返済がある場合は、その手数料になります。
■不動産売却の仲介手数料計算方法
「仲介手数料＝（不動産の売却価格（非課税）× 3％＋6万円）× 消費税」
〇 個人が、自宅を5,000万円で売却した場合の仲介手数料は…
（5000万円×３％＋６万円）× 消費税（1.10 ）＝ 171.6万円 です。
〇 事業者が売主となって不動産を売却した場合
税込み価格5,000万円で売却した場合に、土地には消費税がかかっていないので、課税前の価格に戻して計算します。もし、土地価格が2300万円だとわかっている場合では・・・
（5000万円－2300万円）÷ 1.10 ＝ 2454万円（建物の税抜き価格）
改めて、税抜き価格「土地価格2300万円、建物価格2454万円」として、仲介手数料計算式にあてはめていきます。
「（2300万円＋2454万円）☓ 3％ ＋ 6万円）」☓消費税（ 1.10）＝163.４万円
売主が、事業者が不動産を売却した場合の仲介手数料は、このケースでは163万円となります。
販売価格の額面が同じ5000万円でも、事業者が売主の場合には、建物部分の金額は、消費税が含まれているケースがありますから、仲介手数料の計算の時に税抜き価格に戻して計算しましょう。
■個人が不動産売却をする場合の消費税
個人が住宅を売却する場合、仲介を必要としない業者買い取りであれば、仲介手数料もそれに伴った消費税もカットすることができます。
また、購入希望者を募集する期間を設ける必要がなく、業者との交渉がスムーズに進めばすぐにでも契約をすすめることができ、現金化を急いでいる場合にもメリットが大きいでしょう。
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